JLL note un très bon démarrage de l'investissement en immobilier logistique sur T1 2021
Pour la société spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise JLL, il s’agit du meilleur 1er trimestre enregistré depuis 2010 pour l’investissement en immobilier logistique, à l’exception notable du T1 2020 qui constituait de très loin un record absolu avec 1,6 milliard € engagé. Le chiffre de T1 2021 est donc en retrait de 53% par rapport à ce record (à 733 millions €) mais surperforme largement la moyenne décennale en cette période traditionnellement calme de l’année.
L’élément important, au-delà du chiffre brut de 733 millions € représentant le total investi au 1er trimestre 2021 en immobilier logistique et industriel, est le nombre de transactions sous-jacentes qui s’établit à 20 sur la période, soit environ deux fois la moyenne décennale : il s’agit d’un record absolu. Sans surprise, en contrepartie de leur plus grand nombre, la taille unitaire des opérations est plus modeste, avec une part des portefeuilles plus faible que la moyenne historique en termes de nombre d’opérations (20% contre 25%).
Cependant, il faut noter deux opérations exceptionnelles sur le trimestre, chacune d’un montant supérieur à 100 millions € : le fonds allemand DWS a raflé le portefeuille Omega cédé par Goodman pour 235 millions € (5 plateformes logistiques situées à Lille et à Nîmes), et Deka Immobilien Investment a racheté le portefeuille North (3 entrepôts d’une surface totale supérieure à 150.000 m2 dans les Hauts-de-France, vendus par le groupe Log’s en « sale and lease back ») pour 140 millions €. A elles seules, ces deux opérations représentent plus de la moitié des montants engagés sur le 1er trimestre 2021.
Le marché de l’investissement logistique est resté dominé par les acteurs étrangers sur la période, avec seulement 11% des volumes apportés par des investisseurs domestiques. Les deux fonds immobiliers allemands à l’origine des deux plus importantes opérations du trimestre contribuent à hisser la part des investisseurs allemands à 54%, alors que 25% du marché a été capté par les fonds globaux.
Signe de l’appétit croissant des investisseurs pour ce secteur immobilier stratégique, les taux de rendement se sont encore compressés au T1 2021, dans la lignée du mouvement déjà observé fin 2020. Le taux prime est ainsi passé à 3,6%, et JLL estime que de nouvelles baisses devraient se produire au cours de l’année 2021.
Selon Simon-Pierre Richard, Directeur Investissement Logistique & Industriel France chez JLL, «l’intérêt des investisseurs pour les actifs logistiques se révèle être toujours plus important. Les volumes en cours d’échange sont très élevés. Nous comptabilisons en effet, à date, plus de 2 milliards € d’actifs en cours de marketing ou à venir nous permettant d’envisager une année 2021 en ligne avec 2020 avec environ 4 milliards € échangés sur le marché logistique d’ici la fin de l’année. Enfin, le manque de produits et la forte compétition induite entraînent actuellement une accélération de la compression des taux toutes stratégies confondues qui devrait être actée d’ici l’été ».
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